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2011年2月15日 星期二

跳脫國宅窠臼 規畫永續「合宜住宅」

 

2011-02-06中國時報【本報訊】
     內政部日前公布林口「合宜住宅」在農曆年後 開始招標,同時也設定了一定的購買與入住條件。我們樂見政府終於正式啟動新一波的住宅政策,從營建署規畫的各項資格條件,也可以看出政府期望能盡量回應滿 足社會的需求。不過,我們認為合宜住宅的規定,與過去的國宅政策類似,政府應有新的思考方式,提出更完善的配套措施,才能讓合宜住宅政策成為可長可久的住 宅政策。

     對林口首批二千五百戶的合宜住宅,內政部對申購者訂有一定的資格條件,同時訂有排富條款;價格方面,行政院原則上要把價格壓低到同區市價的七成左右,目前的房價水準,大概每坪可控制在廿萬元以下。而為避免民眾轉手套利,也將設定持有年限,超過此年限後才能轉手。

     政府這次推出的所謂合宜住宅,其實性質與過去的國宅政策雷同,同樣是由政府找地、建屋,蓋完後再售予特定資格的民眾。所謂的符合購買國宅的特定資格,過去也都訂有收入門檻,其實就是一種排富條款。對國宅轉手年限,也訂有必須居住滿二年以上的限制,後來又提高為五年。不過,最後國宅政策終究是難以為繼,原因就在政府每次找地、建屋再售屋後,無論規定轉手年限幾年,賣出後籌碼就再也不在政府手上了,不斷循環輪迴結果,政府更難找到適合的地,國宅就此走入歷史。

     對這次政府重啟新的住宅政策,端出的菜卻與過去國宅政策如此雷同,我們深感不解與憂心。我們認為,解決因高房價帶來都會區庶民居住的問 題,政府應視為一個長期政策,不是在房價高漲、民眾不滿情緒暴升時,才推出一個應急、短期,對社會與民眾「有交代」的政策即可。因此,以長期眼光看,這次 的合宜住宅仍會落入顧短不顧長的窘境。

     因此,我們認為政府應考慮兩個作法,第一是大幅提高政府興建、低價出租給合乎資格的中低收入戶之住宅比例。這次林口二千五百戶的合宜住宅中,政府預定提五%作為社會出租,便宜租給在大台北地區就 學、就業的民眾。這個比例,實在偏低,政府該考慮提高出租比重。而租住公屋者如其所得、經濟狀況提升,超過政府訂定的標準,就該搬家,把房子讓更需要者租 住。這種方式,可讓籌碼持續保留在政府手上。如政府持續推動此政策,十年下來,政府手上累積可供中低收入者租住的房子,即可達到相當可觀的數字。

     第二種作法,則是針對出售給民眾的合宜住宅,限定不得轉售圖利,出售時必須賣回給政府,讓政府再賣給需要的民眾,使籌碼永遠掌握在政府手上。這次政府對合宜住宅的訂價,要控制在臨近區域房價的七成左右,持有者轉售即有相當的獲利空間。過去的國宅也不斷發生抽中國宅者如中樂透,轉手之間即可獲取暴利。坦白說,這種制度是創造另外一種不公平,等於是全民補貼此幸運者去獲取暴利。如果,政府考慮到社會大眾還是對自己擁有房子、不用不斷尋屋、搬家租房子的心理需求,因此仍有部分合宜住宅必須採出售方式,那麼,對購屋者如自行再購屋,原本擁有的合宜住宅要出售時,必須要有更嚴格的規範,避免出售者獲利其不該得到的暴利。

     例如,規定要出售擁有的合宜住宅者,只能賣回給政府;至於價格則有幾種計算方式可考慮。房價上漲時,考慮其資金成 本,可以用其買進價格,加上利息成本作為政府買回價格。房價下跌時,則以原價買回,至少未讓民眾承受損失。另外還有一種計價方式,則是一律根據賣出時價格 為區域房價的幾成計算;例如政府訂價時是以區域房價的七成訂價,幾年後民眾要賣出時,也以當時的區域行情同樣成數訂價,不論房價是漲是跌,都由民眾承受。 房價如漲,民眾也可分享到部分的資本利得,房價下跌,民眾也要自行承受。

     政府要解決民眾居住的問題,用心值得肯定與鼓勵;但,政府不需要解決民眾擁有房子、坐享增值利益的期望。我們期望對新的合宜住宅政策,政府能增加出租比例,並嚴格限定出售時只能賣回給政府。政府只要在事前把遊戲規則講清楚即可。

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